כל מה שצריך לדעת לפני שקונים נכס בישראל מחו״ל — שלבי התהליך, מיסים, משכנתא, עלויות ומה לא לעשות. נכתב על ידי פיני רוזן, מתווך מקרקעין מורשה, רישיון 3161674, משרד המשפטים.
רכישת נכס בישראל מחו״ל היא אפשרית לחלוטין — ואלפי משפחות עושות זאת בהצלחה מדי שנה. אבל התהליך שונה במהותו ממה שמכירים ברכישת נכס במדינת המגורים: יש הגנות שקיימות במדינות אחרות ואינן קיימות בישראל, ויש מנהגים ישראלים שמפתיעים קונים מחו״ל.
המדריך הזה מסביר הכל — כולל כל מונח ישראלי שתיתקלו בו — כדי שתדעו בדיוק מה לצפות בכל שלב.
הערה: כשאנחנו אומרים נכס, הכוונה לכל סוג של נכס מגורים — דירה, דירת גן, דירת גג, דופלקס, קוטג, בית פרטי, וילה, או כל יחידת מגורים אחרת.
האם תושב חוץ יכול לקנות נכס בישראל?
כן. ישראל אינה מגבילה רכישת נכסי מגורים על ידי תושבי חוץ. אין צורך באזרחות ישראלית, תושבות או היתר מיוחד. קונים מארצות הברית, בריטניה, צרפת, קנדה, אוסטרליה, דרום אפריקה ומרוב מדינות העולם רוכשים נכסים בישראל באופן שוטף.
ההבדלים המעשיים בין קונה מחו״ל לתושב ישראל הם פיננסיים ומיסויים — לא זכות הרכישה עצמה:
אתם משלמים שיעורי מס רכישה גבוהים יותר (מוסבר בהרחבה בשלב 7)
אתם יכולים ללוות מקסימום 50% משווי הנכס מבנק ישראלי, לעומת 75% לתושבי ישראל
תידרשו לתעד את מקור הכספים באופן מקיף יותר לצרכי ציות לחוקי איסור הלבנת הון
הצעד הבא
מוכנים לרכוש נכס בישראל?
דברו עם מתווך ישראלי מורשה שמכיר את הצרכים של רוכשים מחו״ל. ייעוץ ראשוני ללא עלות.
אינכם יכולים לרכוש קרקע חקלאית מסוימת — אך זה כמעט ולא משפיע על רכישות מגורים רגילות
כל השאר — דירות, בתים פרטיים, נכסים מסחריים — פתוח בפניכם באותן תנאים משפטיים כמו לכל קונה ישראלי.
מה אתם באמת קונים: בעלות מלאה מול חכירה
זהו המושג החשוב ביותר שכל קונה מחו״ל צריך להבין לפני שמתחיל לחפש נכס — כי הוא שונה מרוב מדינות העולם.
כ-93% מקרקעות ישראל בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) — גוף ממשלתי שמנהל את קרקעות המדינה. בגלל זה, רוב הנכסים בישראל נמכרים לא כבעלות מלאה על הקרקע עצמה, אלא כחכירה לטווח ארוך — בדרך כלל ל-49 או 98 שנים, עם זכות חידוש שכמעט תמיד מוענקת אוטומטית.
בפועל, ההבדל פחות מהותי ממה שנשמע: נכס בחכירה מרמ״י ניתן לקנות, למכור, להוריש, להשכיר ולמשכן בדיוק כמו נכס בבעלות מלאה. הבנקים הישראלים ממשכנים אותו באותו אופן. השוק מתייחס אליהם באופן שווה. עורך הדין שלכם יבדוק איזה סוג חל על כל נכס שתשקלו.
ה-7% הנותרים הם קרקע פרטית — המוכר הוא הבעלים המלאים של הקרקע והבניין. זה פשוט יותר מבחינה משפטית.
ראשית, קבעו תקציב כולל ריאלי. קונים מחו״ל נוטים לזלזל בעלויות הכוללות של רכישה בישראל. תקצבו 8-13% מעל מחיר הרכישה לצורך מיסים ושכר טרחה בעסקאות רגילות, ועד 16% בנכסים בשווי גבוה. אם קונים נכס ב-5 מיליון שקל, ההוצאה הכוללת תהיה קרוב ל-5.5 מיליון שקל.
שנית, קבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני החיפוש. אם מתכננים לממן את הרכישה עם משכנתא (הלוואה לדיור מבנק ישראלי), קבלו אישור עקרוני לפני שמתחילים לחפש נכסים. הבנקים הישראלים דורשים תיעוד מקיף מלווים מחו״ל והתהליך לוקח זמן. התחלת הליך המשכנתא לאחר מציאת נכס יוצרת לחץ מיותר.
שלישית, הכינו תיק מקור כספים עכשיו. הבנקים הישראלים מחויבים על פי חוק לאמת את מקור הכספים הנכנסים. הם יבקשו: דוחות מס, תלושי שכר, דוחות עסקיים, או תיעוד מכירת נכסים אחרים. הכינו את התיק הזה לפני שתצטרכו אותו — הרבה עיכובים בעסקאות נגרמים מאנשים שמחפשים מסמכים בלחץ.
שלב 2 — בחרו את הצוות שלכם
אתם צריכים שלושה אנשי מקצוע. לא שניים, לא אחד.
מתווך מקרקעין מורשה — על פי חוק המתווכים הישראלי (1996), אסור לאדם לפעול כמתווך מקרקעין בישראל ללא רישיון תקף שהונפק על ידי משרד המשפטים. מתווך ללא רישיון אינו בר-אחריות משפטית כלפיכם. תמיד אמתו את הרישיון במרשם המתווכים הרשמי של משרד המשפטים לפני שעובדים עם מישהו. עמלת המתווך היא בדרך כלל 2% ממחיר הרכישה בתוספת מע״מ, ומשולמת על ידי הקונה.
עורך דין נדל״ן ישראלי — זהו הצוות שאי אפשר בלעדיו. הנה הסיבה: בניגוד לארצות הברית ומדינות רבות אחרות, ישראל אינה מכירה במוסד ביטוח הטיטול. בארה״ב, אם מתגלה בעיה בבעלות על נכס לאחר הרכישה — שעבוד נסתר, טענת בעלות של צד שלישי, חוב לא ידוע — חברת ביטוח הטיטול מכסה את הנזק. בישראל אין מוצר כזה. בדיקת הנאותות של עורך הדין שלכם לפני החתימה היא ההגנה היחידה שלכם. אם עורך הדין פספס משהו, התוצאות נחתות עליכם. זו הסיבה שבחירת עורך דין מנוסה עם ניסיון בינלאומי היא קריטית. שכר הטרחה הוא בדרך כלל 1-1.5% ממחיר הרכישה בתוספת מע״מ.
מהנדס מורשה לבדיקה פיזית — זה האיש שרוב הקונים מחו״ל מדלגים עליו — לחרטתם לאחר מכן. עורך הדין בודק את הצד המשפטי. המהנדס בודק את הצד הפיזי: יציבות המבנה, נזקי מים ועובש, מערכות חשמל ואינסטלציה, ועמידה בתקנות הבנייה. בישראל נפוץ מאוד שמוכרים הוסיפו חדר, הרחיבו מרפסת, או בנו מחסן — ללא היתר בנייה מהרשות המוניציפלית. תוספות בנייה בלתי חוקיות אלו הופכות לאחריות החוקית שלכם ברגע הרכישה. מהנדס מזהה אותן לפני שמתחייבים.
מתווך משכנתאות ישראלי (אם ממנים) — מבנה המשכנתא הישראלי מורכב מרצועות שונות: קל״צ (קבועה לא צמודה — ריבית קבועה), מסלול משתנה (ריבית משתנה כל 5 שנים), ומסלול צמוד מדד (הקרן עולה עם האינפלציה הישראלית אך הריבית נמוכה). מתווך משכנתאות שמתמחה בלקוחות מחו״ל יחסוך לכם כסף משמעותי וחודשים של עבודת בירוקרטיה.
שלב 3 — חיפוש ובחירת נכס
עם הצוות במקום והמימון ברור, מתחילים לחפש. המתווך יציג נכסים שמתאימים לקריטריונים ולתקציב שלכם, כולל הזדמנויות שאינן מופיעות באתרי מכירות ציבוריים.
כשמוצאים נכס לרכישה רצינית, שתי בדיקות מקבילות מתחילות:
בדיקת נאותות משפטית — על ידי עורך הדין:
עורך הדין מוציא נסח טאבו — מסמך רשמי מלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), שהוא מרשם הנכסים הממשלתי של ישראל. זה המקבילה הישראלית ל-Title Search האמריקאי. הנסח מציג: מי הבעלים הרשום, האם יש משכנתא רשומה על הנכס, האם יש עיקולים (הקפאה משפטית על הנכס שמונעת מכירתו, בדרך כלל ממנוש בית משפט או נושה), האם יש מחלוקות משפטיות, ומהן הזכויות הרשומות. תוכלו לראות נסח טאבו בעצמכם בפורטל הממשלתי הרשמי, אבל פרשנותו דורשת מומחיות משפטית.
עורך הדין גם בודק חריגות בנייה — הרחבות או שינויים שנעשו ללא היתר בנייה מהרשות המקומית. דוגמאות נפוצות: מרפסת שנסגרה להפיכתה לחדר, מחסן שנבנה בחניה, שירותים נוספים שנוספו לדירה. אלו נפוצים מאוד בישראל. אם עורך הדין לא זיהה אותם ורכשתם את הנכס, הרשות המקומית יכולה לדרוש מכם — כבעלים החדשים — להרוס אותם על חשבונכם.
בדיקה פיזית — על ידי המהנדס:
המהנדס בודק את מצב הנכס הפיזי: קירות נושאים ויסודות, מצב הגג (חשוב במיוחד בדירות עליונות), נזקי מים ועובש (בעיה שכיחה בערי החוף הישראליות), מערכת חשמל, מצב אינסטלציה, ועמידה בתקנות הבנייה הנוכחיות. עלות הבדיקה בדרך כלל 1,500-5,000 שקל בהתאם לגודל הנכס.
נקודה קריטית לגבי ריהוט ומכשירי חשמל: בישראל, מכשירי מטבח, מזגנים, דוד שמש ולעיתים גם גופי תאורה אינם כלולים אוטומטית במכירה. בניגוד למדינות רבות שבהן מכשירי חשמל עוברים עם הנכס, בישראל הכל ניתן למשא ומתן וחייב להיות מפורט בחוזה. לפני הגשת הצעה, עברו על הנכס ובקשו מהמתווך לאשר במפורש מה נשאר ומה המוכר לוקח. תוודאו שכל פריט מתועד בכתב בחוזה.
שלב 4 — משא ומתן
בישראל, כל תנאי העסקה ניתנים למשא ומתן עד לחתימת חוזה מחייב. הנקודות הניתנות למשא ומתן: מחיר הרכישה, לוח הזמנים לסיום, אחריות לתיקונים לפני המסירה, ותכולת הנכס (מכשירי חשמל, ריהוט, ציוד שמשאירים). המתווך מוביל את משא ומתן המחיר, עורך הדין מטפל בניסוח התנאים המשפטיים.
שלב 5 — זיכרון דברים
בעסקאות ישראליות רבות, הצדדים חותמים על מסמך מקדמי הנקרא זיכרון דברים — מסמך קצר בן 1-2 עמודים שמסכם את התנאים המוסכמים העיקריים: המחיר, לוח התשלומים המוצע, והתנאים הבסיסיים.
קונים מחו״ל נוטים להתייחס אל זיכרון הדברים כאל מסמך לא רשמי — שווה ערך ל-letter of intent אמריקאי. זוהי טעות חמורה.
אזהרה — זיכרון דברים יכול להיות מחייב: בתי המשפט הישראלים פסקו שוב ושוב שזיכרון דברים, גם שאינו החוזה המלא, יכול ליצור מחויבויות משפטיות אכיפות. אם חתמתם ואחר כך החלטתם לסגת, ייתכן שתהיו חייבים פיצוי כספי למוכר. לעולם אל תחתמו על זיכרון דברים ללא בדיקת עורך הדין שלכם — גם אם סוכן המוכר אומר שזו סתם פורמליות.
שלב 6 — הסכם הרכישה (חוזה)
הסכם הרכישה — החוזה הרשמי — הוא המסמך המשפטי המרכזי של העסקה. בניגוד לזיכרון הדברים, כאן אין ספק: זהו חוזה מחייב לחלוטין. הוא מפרט את המחיר המדויק, לוח התשלומים המלא (בדרך כלל 3-4 תשלומים על פני 3-12 חודשים), מועד המסירה המדויק, מצב הנכס בעת ההעברה, מה כלול (מכשירי חשמל, חניה, מחסן), והסנקציות החוקיות אם אחד הצדדים לא עומד בתנאים.
הבדל קריטי מארה״ב, בריטניה, קנדה ואוסטרליה: בישראל אין תקופת צינון. במדינות רבות, לקונים יש כמה ימים לאחר חתימת חוזה הרכישה לשקול מחדש ולסגת ללא קנס. בישראל אין הגנה כזו. מרגע שחתמו שני הצדדים על הסכם הרכישה, אתם מחויבים לחלוטין — אין תקופת חרטה. לכן, חייב שעורך הדין שלכם יבדוק כל מילה בחוזה לפני החתימה.
אם אינכם יכולים להיות פיזית בישראל לחתימה, תצטרכו לתת לעורך הדין שלכם ייפוי כוח (Power of Attorney). זהו מסמך משפטי שמסמיך את עורך הדין לחתום על מסמכים משפטיים בשמכם. ייפוי הכוח חייב להיחתם בפני נוטריון במדינת המגורים, ואז לאמת באמצעות אפוסטיל — אישור בינלאומי שהופך את המסמך לתקף בישראל.
אין מערכת אסקרו בישראל: בארצות הברית, כספי הרכישה מוחזקים בדרך כלל על ידי חברת אסקרו ניטרלית עד להתמלאות כל התנאים. ישראל לא מכירה במערכת זו. תשלומים מועברים ישירות למוכר לפי לוח הזמנים בחוזה — אין גורם ניטרלי שמחזיק את הכסף. ההגנה שלכם היא תנאי החוזה ופיקוח עורך הדין. בדקו עם עורך הדין שלכם בדיוק כיצד ינוהלו התשלומים ומה ההגנות בכל שלב.
שלב 7 — מס רכישה
מס רכישה הוא המס שמשלם הקונה על רכישת נכס בישראל. זהו המקבילה הישראלית ל-Stamp Duty האנגלי או ל-Transfer Tax האמריקאי. בניגוד לחלק מהמדינות, אי אפשר להתחמק ממנו או לנהל עליו משא ומתן — זהו חיוב ממשלתי קבוע שמחושב לפי מחיר הרכישה וקטגוריית הקונה.
תוך 30 ימים מהחתימה, עורך הדין שלכם חייב להגיש טופס 7000 לרשות המסים לדיווח על העסקה. תשלום מס הרכישה חייב להתבצע תוך 60 יום מהחתימה. עורך הדין מטפל בשתי הפעולות.
עבור תושבי חוץ בשנת 2026, השיעורים הם:
8% על החלק עד 6,055,070 שקל
10% על כל חלק מעל 6,055,070 שקל
דוגמה: על נכס בשווי 3,000,000 שקל, תושב חוץ משלם 8% על כל הסכום = 240,000 שקל במס רכישה.
אזהרת מועד: איחור בתשלום מס הרכישה מעבר ל-60 יום גורר ריבית וקנסות מרשות המסים. זהו מועד שעורך הדין שלכם עוקב אחריו — אשרו אותו במפורש ביום החתימה.
שלב 8 — פתיחת חשבון בנק והעברת כספים
כדי להעביר את כספי הרכישה, לשלם ארנונה ולנהל חשבונות שירות שוטפים — תצטרכו חשבון בנק ישראלי.
פתיחת חשבון בנק בישראל כתושב חוץ מורכבת יותר מרוב המדינות. רוב הבנקים הישראלים דורשים ביקור פיזי אחד לפחות לאימות זהות. הביאו: דרכון, אסמכתא לכתובת במדינת המגורים, ותיעוד מקור הכספים. תצטרכו גם מספר זיהוי מס ישראלי — עורך הדין מוציא אותו עבורכם כחלק מהעסקה. תכננו להתחיל את תהליך פתיחת החשבון מוקדם — לוקח לפעמים כמה שבועות מהגשת הבקשה ועד לחשבון פעיל.
בעת העברת כספים מחו״ל לישראל, הבנקים הישראלים מחויבים על פי חוק לבצע בדיקות איסור הלבנת הון על העברות מעל סף מסוים. היו מוכנים להציג תיעוד מקור הכספים.
לגבי המרת מטבע: אם אתם מעבירים דולרים אמריקאיים לתשלום על נכס המתומחר בשקלים, שקלו שימוש בשירות המרת מטבע מתמחה במקום הבנק הקמעונאי שלכם. על העברה של $500,000, הפרש של 1% בשער החליפין שווה $5,000. שירותים מתמחים מציעים בדרך כלל שערים טובים משמעותית לעסקאות גדולות.
שלב 9 — מסירה ורישום בטאבו
המסירה היא הרגע שבו מקבלים את המפתחות ועוברים לבעלות פיזית על הנכס. זה קורה לפי לוח הזמנים בחוזה — בדרך כלל 4-6 חודשים לאחר החתימה.
לאחר המסירה, עורך הדין מגיש את המסמכים להעברת הרישום לשמכם בטאבו — לשכת רישום המקרקעין הרשמית של ישראל. זהו התהליך האדמיניסטרטיבי שהופך אתכם לבעלים הרשומים רשמית.
לוח זמנים חשוב: תהליך הרישום יכול לקחת 6-12 חודשים לאחר המסירה. בתקופה זו אתם הבעלים החוקיים ויש לכם את כל זכויות הבעלות — ניתן לגור, להשכיר, ובדרך כלל גם למשכן — אבל רשומות הטאבו טרם עודכנו לשמכם. עורך הדין ייתן לכם אישור בכתב עם השלמת הרישום.
חשוב: אל תבצעו את התשלום האחרון לפני שעורך הדין אישר במפורש שכל תנאי החוזה התקיימו ומסלול הרישום נקי.
העלות האמיתית של רכישת נכס בישראל מחו״ל
הנה פירוט עלויות ריאלי ומלא לתושב חוץ בשנת 2026:
סעיף עלות
סכום
מס רכישה
8-10% ממחיר הרכישה
עורך דין נדל״ן
1-1.5% ועמ״מ 18%
עמלת מתווך
2% ועמ״מ 18%
בדיקת מהנדס
1,500-5,000 שקל
דמי סידור משכנתא
0.5-1% (אם ממנים)
דמי רישום בטאבו
כ-500-2,000 שקל
עלויות המרת מטבע
משתנה לפי ספק (0.3-2%)
סה״כ לעסקאות רגילות
8-13% ממחיר הרכישה
סה״כ לנכסים בשווי גבוה
עד 16% ממחיר הרכישה
בנכס בשווי 3,000,000 שקל, העלות הגדולה ביותר היא מס הרכישה — תושב חוץ משלם 240,000 שקל בלבד. זה לא ניתן למשא ומתן, אבל הוא ידוע מראש ומדויק לחלוטין — ניתן לתכנן לפיו.
משכנתא (Mashkanta) היא הלוואה לדיור מבנק ישראלי. הבנקים הישראלים אכן מלווים לתושבי חוץ, אך בתנאים מחמירים יותר מאשר לתושבי ישראל.
יחס מימון (LTV — Loan-to-Value): כתושב חוץ, הבנק ישאיל לכם מקסימום 50% משווי הנכס. כלומר, חייבת להיות לכם מקדמה של לפחות 50% ממחיר הרכישה בכסף מזומן. זה מחמיר משמעותית לעומת תושבי ישראל שיכולים ללוות עד 75% לנכס ראשון. אם קונים דירה ב-2,000,000 שקל — נדרשת מקדמה של לפחות 1,000,000 שקל לפני שהבנק ישאיל לכם מיליון נוסף.
ריביות ב-2026: לתושבי חוץ, ריביות אפקטיביות נעות בדרך כלל בין 4.5% ל-6.5% בהתאם למבנה ההלוואה, הבנק, והפרופיל הפיננסי שלכם.
מטבע המשכנתא: ניתן לקחת משכנתא ישראלית בשקלים (NIS), דולרים אמריקאיים (USD), או אירו (EUR). אם ההכנסה שלכם בדולרים, משכנתא דולרית מצמצמת את החשיפה לשינויי שער החליפין.
מה מיוחד במבנה המשכנתא הישראלית: בניגוד למשכנתא פשוטה בארה״ב או בריטניה, משכנתא ישראלית מורכבת בדרך כלל ממספר מסלולים משולבים: קל״צ (קבועה לא צמודה — ריבית קבועה שלא משתנה לכל אורך ההלוואה), מסלול משתנה (ריבית שמתעדכנת אחת ל-5 שנים), ומסלול צמוד מדד (הקרן עולה עם מדד המחירים לצרכן הישראלי, אך הריבית נמוכה יותר). המורכבות הזו היא הסיבה שמתווך משכנתאות מנוסה שמכיר לקוחות מחו״ל הוא השקעה שמחזירה את עצמה.
מסמכים נדרשים על ידי הבנקים הישראלים:
דרכון ומסמכי זיהוי
הוכחת הכנסה — 2 שנות דוחות מס (לשכירים) או דוחות כספיים של העסק (לעצמאיים)
אם מתכננים עלייה — תנאי המשכנתא משתפרים דרמטית. ראו סעיף הטבות לעולה חדש.
הטבות לעולה חדש
עולה חדש הוא יהודי שעלה לישראל על פי חוק השבות — החוק הישראלי הבסיסי המעניק לכל יהודי את הזכות לעלות לישראל ולקבל אזרחות ישראלית.
אם אתם זכאים לעלייה ועושים עלייה לפני הרכישה או במהלכה, נפתחות שלוש הטבות פיננסיות משמעותיות:
יחס מימון (LTV) גבוה יותר: עולה מ-50% (שיעור תושב חוץ) ל-75% (שיעור תושב ישראל). על נכס בשווי 2,000,000 שקל, המקדמה הנדרשת יורדת מ-1,000,000 שקל ל-500,000 שקל — הפרש של 500,000 שקל במזומן שנדרש.
פטור ממס רכישה: עולים חדשים מקבלים פטור משמעותי ממס רכישה על הנכס הראשון. הסף המדויק מתעדכן מדי שנה על ידי רשות המסים. עבור נכסים במחירים רבים, הפטור מבטל לחלוטין או מצמצם דרמטית את מס הרכישה — אחת מעלויות העסקה הגדולות ביותר לתושבי חוץ.
הלוואה מסובסדת ממשרד השיכון: עולים חדשים עשויים להיות זכאים להלוואה בריבית מועדפת ממשרד העלייה והקליטה של עד 200,000 שקל לרכישת נכס — בנוסף למשכנתא רגילה מהבנק. לפרטים ראו אתר משרד העלייה.
ארנונה — מס הרכוש העירוני הישראלי, שווה ערך ל-Council Tax הבריטי או Property Tax האמריקאי. הוא נגבה על ידי הרשות המוניציפלית המקומית (עירייה או מועצה — לא הממשלה הלאומית) ומחושב לפי שטח הנכס בפועל ותעריפי הרשות המקומית. התעריפים משתנים משמעותית בין ערים — תל אביב וירושלים יקרות יותר מערים קטנות. הארנונה מחויבת בדרך כלל פעמיים בשנה. האישורים נשלחים לכתובת הנכס, לכן וודאו שמנהל הנכס שלכם או איש קשר מהימן מקבל אותם.
ועד בית — כפי שהוסבר, דמי הוועד החודשיים של הבניין המשותף. מכסה ניקיון ותחזוקת שטחים משותפים, ביטוח הבניין, תחזוקת מעלית ותיקון, תאורת מדרגות, גינון, הדברה, וקרן לתיקונים גדולים. 200-600 שקל לחודש בבניין רגיל, ועשוי להיות גבוה משמעותית בבניינים יוקרתיים עם שוער, חדר כושר, או בריכה. שאלו על סכום ועד הבית הנוכחי לפני שמגישים הצעה על כל דירה.
חשבונות שירות — חשמל (חברת החשמל), מים (הרשות המקומית), גז (גפ״מ בבלון או גז עירוני בהתאם לבניין), אינטרנט.
ניהול נכס — אם אינכם גרים בנכס, תצטרכו חברת ניהול נכסים בישראל. חברות ניהול מטפלות ב: מציאת ואימות שוכרים, גביית שכר דירה, תיאום תיקונים ותחזוקה, תשלום ארנונה וועד בית בשמכם, וקשר עם ניהול הבניין. עמלת ניהול נכסים ישראלית היא בדרך כלל 8-12% מהכנסת השכירות החודשית.
ביטוח דירה (ביטוח מבנה ותכולה) — חובה אם יש משכנתא, מומלץ מאוד בכל מקרה. מכסה נזקי מבנה, נזקי מים ותכולה.
הטעויות הנפוצות ביותר של קונים מחו״ל
ביותר מ-20 שנות עבודה עם קונים בינלאומיים בשוק הנדל״ן הישראלי, אלו הטעויות שחוזרות על עצמן:
1. חתימה על זיכרון דברים ללא עורך דין מסמך מקדמי נראה לא רשמי. בתי המשפט הישראלים מתייחסים אליו כמסמך מחייב. בדקו כל מסמך עם עורך הדין לפני חתימה — בלי יוצאים מן הכלל.
2. אי-חישוב מס הרכישה לפני הגשת הצעה דעו את חבות המס המדויקת לפני המשא ומתן. השתמשו במחשבון מס הרכישה שלנו לקבלת הסכום המדויק.
3. הנחה שחוזה חתום = הנכס שלכם חוזה הרכישה הוא מחויבות — לא הוכחת בעלות. אתם הבעלים החוקיים רק לאחר המסירה ורישום הטאבו.
4. דילוג על בדיקת מהנדס אין ביטוח טיטול בישראל להגן עליכם לאחר מכן. בדיקת הנאותות — המשפטית והפיזית — היא ההגנה היחידה שלכם. דמי הבדיקה של 1,500-5,000 שקל הם הכסף הטוב ביותר שתוציאו בכל העסקה.
5. הנחה שמכשירי חשמל כלולים בישראל הם לא כלולים אלא אם כתוב בחוזה. עברו על הנכס, רשמו כל מכשיר וציוד שאתם מצפים שישאר, ווודאו שכל פריט מפורט בחוזה.
6. אי-ידיעה שאין תקופת צינון ברגע שחתמתם על הסכם הרכישה — אתם מחויבים לחלוטין. קונים שמגיעים ממדינות עם תקופת צינון מופתעים לפעמים מזה. לעולם אל תחתמו לפני שעורך הדין בדק הכל.
7. זלזול בדרישות תיעוד מקור הכספים הבנקים הישראלים קפדניים בנושא. הכינו תיק מקור כספים מלא לפני שתצטרכו אותו: דוחות מס, תלושי שכר, דוחות כספיים, ותיעוד כל מכירת נכסים שתרמה למקדמה.
8. עבודה עם מתווך ללא רישיון זה לא חוקי בישראל אבל קורה. מתווך ללא רישיון אינו אחראי משפטית כלפיכם. תמיד אמתו במרשם המתווכים הרשמי.
9. עיכוב בפתיחת חשבון בנק ישראלי רוב הבנקים דורשים ביקור פיזי. אם ממתינים לרגע האחרון — זה יחסום את העסקה. התחילו את התהליך מוקדם ככל האפשר.
10. רכישה ללא ניהול נכס מוכן אם לא גרים בנכס מיד — צריך חברת ניהול מוכנה מיום המסירה. תקצבו ועד בית, ארנונה, ביטוח ודמי ניהול מהתחלה — לא כהפתעה אחרי.
שאלות ותשובות
האם כל תושב חוץ יכול לקנות נכס בישראל? כן. ישראל אינה מגבילה רכישת נכסי מגורים על ידי תושבי חוץ. אין מכסות ואין הגבלות לאומיות. כל סוג נכס זמין לרכישה.
האם חייבים לנסוע לישראל? לא בהכרח. עם ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל ניתן להשלים את כל תהליך הרכישה מרחוק. לבקשות משכנתא ופתיחת חשבון בנק, מוסדות רבים דורשים ביקור אחד. קונים לראשונה מומלץ בחום לבקר ולראות נכסים בעצמם.
מה זה טאבו? הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) הוא מרשם הנכסים הממשלתי הרשמי של ישראל. לפני הרכישה, עורך הדין מוציא נסח טאבו — מסמך רשמי המציג בעלות, שעבודים, עיקולים ומגבלות. ניתן לצפות בנסחי טאבו בפורטל הממשלתי.
מה זה מס רכישה וכמה משלם תושב חוץ? מס רכישה הוא המס שמשלם הקונה. עבור תושב חוץ 2026: 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעל. הגשת טופס 7000 תוך 30 יום, תשלום תוך 60 יום.
האם יש ביטוח טיטול בישראל? לא. בישראל אין ביטוח טיטול כמו בארה״ב. בדיקת הנאותות של עורך הדין לפני החתימה היא ההגנה היחידה שלכם.
האם יש תקופת צינון אחרי חתימה? לא. הסכם הרכישה מחייב מרגע החתימה. אין תקופת חרטה. לעולם אל תחתמו לפני שעורך הדין בדק הכל.
האם מכשירי חשמל כלולים במכירה? לא אוטומטית. מכשירי חשמל, מזגנים, דוד שמש ולעיתים גם גופי תאורה אינם כלולים אלא אם צוין בחוזה. תמיד אשרו לפני החתימה.
מה זה ועד בית? ועד הבית הוא גוף ניהול הבניין בבניינים ישראלים. כל בעל דירה משלם דמי ועד חודשיים (200-600 שקל בדרך כלל) המכסים ניקיון שטחים משותפים, ביטוח בניין, תחזוקת מעלית ותיקונים.
מה זה ארנונה? ארנונה היא מס הרכוש העירוני הישראלי, המשולם לרשות המוניציפלית המקומית. משתנה לפי עיר וגודל הנכס.
האם אפשר לקבל משכנתא ישראלית? כן. מקסימום 50% LTV לתושב חוץ. ריביות 4.5-6.5% ב-2026. ניתן בשקלים, דולרים או אירו. ראו את מחשבון המשכנתא שלנו לאומדן מספרים.
האם אפשר להשכיר מחו״ל? כן. מסלול המס הנפוץ לבעלים מחו״ל הוא 10% מס שטוח על הכנסת השכירות ברוטו. יש להירשם ברשות המסים.
מה קורה כשרוצים למכור? בעת המכירה, ייתכן שתהיו חייבים במס שבח — מס רווחי הון על עליית ערך הנכס מאז הרכישה. תושבי ישראל שמוכרים את דירת מגוריהם היחידה בדרך כלל פטורים. תושבי חוץ אינם זכאים לפטור זה. התייעצו עם יועץ מס לפני המכירה.
האם רכישת נכס בישראל היא השקעה טובה? הנדל״ן הישראלי עלה משמעותית ב-20+ שנה, מונע על ידי גידול אוכלוסייה עקבי, היצע מוגבל של קרקע באזורים מבוקשים, וביקוש חזק הן מקונים מקומיים והן מהגולה. תשואות שכירות נטו בתל אביב וירושלים עומדות בדרך כלל על 3-5%, עם תשואות גבוהות יותר בערים פריפריאליות. כל השקעה כרוכה בסיכון — שוק הנדל״ן יכול להשתנות, ונדל״ן הוא נכס לא נזיל. התייעצו תמיד עם יועץ השקעות מוסמך.
מוכנים לרכוש נכס בישראל?
רכישת נכס בישראל מחו״ל היא תהליך עם הרבה חלקים נעים — אבל זהו מסלול מוכר ומוכח. אלפי קונים מארצות הברית, בריטניה, צרפת, קנדה, אוסטרליה ועוד עושים זאת בהצלחה בכל שנה.
המפתח הוא בניית הצוות הנכון לפני שמתחילים: מתווך מורשה שמייצג את האינטרסים שלכם, עורך דין מנוסה עם ניסיון בינלאומי, ומהנדס לבדיקה פיזית. שלושה אלה נכון — והתהליך הופך לניהול.
הזמינו ייעוץ חינם
אני פיני רוזן, מתווך מקרקעין מורשה בישראל, רישיון 3161674, משרד המשפטים. מלווה קונים מארה״ב, בריטניה, צרפת, קנדה ועוד — בשוק הנדל״ן הישראלי — למעלה מ-20 שנה. הייעוץ הראשוני תמיד ללא עלות.
